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energetische Sanierung von Haus und Wohnung

5 smarte Tipps, die den Verkehrswert Ihrer Immobilie steigern

So macht sich die Modernisierung Ihrer Immobilie möglichst schnell bezahlt.

Wann lohnt sich die Investition einer Modernisierung?

Modernisierung der eigenen Immobilie – lohnt sich die Investition? Man liest viel über Modernisierungen und Restaurierungen am Eigenheim, aber welche Modernisierungsmaßnahmen sind für welchen Immobilientyp am besten geeignet?

Tipp 1 Heizung modernisieren Schritt für Schritt

Die wohl bekannteste Modernisierungsmaßnahme der letzten Jahre ist die Erneuerung der Heizung. Wie sollte man diese am besten planen und lohnt es sich überhaupt bei dem aktuellen Status Ihrer Immobilie eine neue Heizung einzubauen? Beginnen sollten Sie das Vorhaben mit dem sogenannten Heizungscheck, der von jedem Fachhandwerker im Heizungsbereich durchgeführt werden kann. (Kosten für ein Einfamilienhaus: ca. 100 €)

Ein Heizungscheck vom Fachmann kostet wenig und hilft bei der Entscheidung.

Heizungscheck – genormtes Prüfverfahren

Dieser Heizungscheck wurde von dem Spitzenverband der Gebäudetechnik VdZ* für den Endverbraucher entwickelt. Das Prüfverfahren ist genormt (nach DIN EN 15378) und sorgt damit für neutrale und vergleichbare Ergebnisse. In einem 10-stufigen Verfahren werden alle relevanten Punkte — von Abgaskontrolle bis Dämmung der Rohrleitungen — der aktuellen Heizungsanlage überprüft, bewertet und die Schwachstellen skizziert. Sollte nach dieser Analyse die Erneuerung der Heizungsanlage zur Debatte stehen, können Sie damit beginnen, sich um die Art der neuen Heizung Gedanken zu machen.

So funktioniert der Heizungscheck

Der genormte Heizungscheck hilft, energetische Schwachstellen der Heizung in 10 Schritten aufzudecken. So funktioniert der Heizungscheck:

Heizungscheck - Schwachstellen der Heizungsanlage
  • Schritt 1: Abgasverlust

    Der Abgasverlust entspricht der Energiemenge die noch im Abgas enthalten ist und den Kessel ungenutzt verlässt. Daher sollte der Abgasverlust immer möglichst klein sein.

  • Schritt 2: Wärmeverlust über Kesseloberfläche

    Dazu wird die Kesseloberfläche mit einem Oberflächentemperaturfühler abgetastet. Je wärmer die Kesseloberfläche, desto schlechter fallen die Bewertungspunkte aus.

  • Schritt 3: Wärmeverlust über das Abgassystem

    Hier wird der Wärmeverlust im Abgassystem des Heizkessels bestimmt.

  • Schritt 4: Brennwertnutzung

    Durch eine Sichtprüfung (z. B. anhand von Typenschild, Herstellerunterlagen etc.) wird beurteilt, ob sich der Wärmeerzeuger zur Brennwertnutzung eignet.

  • Schritt 5: Dimensionierung des Kessels

    Wenn die eingestellte Kesselleistung um mehr als 50 % über der zu versorgenden Heizlast liegt, wird von einem überdimensionierten Heizkessel ausgegangen.

  • Schritt 6: Heizkesselregelung

    Auf Basis einer Sichtprüfung werden für die Kesselregelung (z. B. ohne Regelung, raumgeführte oder außentemperaturgeführte Regeleinrichtung) Punktzahlen vergeben.

  • Schritt 7: Hydraulischer Abgleich

    Anhand vorgegebener Kriterien (z. B. Pumpenauslegung, Voreinstellung von Differenzdruckreglern, Existenz von voreinstellbaren Heizkörperventilen oder Rücklaufverschraubung) wird beurteilt, ob die Heizungsanlage hydraulisch abgeglichen ist, d. h. ob jeder Heizkörper im Haus genau mit der Wärmemenge versorgt wird, die benötigt wird, um die gewünschte Raumtemperatur zu erreichen.

  • Schritt 8: Heizungspumpe

    Hier wird untersucht, ob die Heizungspumpe elektronisch geregelt ist und im Verhältnis zum Gebäude richtig eingestellt oder überdimensioniert ist.

  • Schritt 9: Rohrleitungsdämmung

    Die Bewertung bezieht sich vor allem auf die Leitungen im unbeheizten Bereich, z. B. im Keller oder unter dem Dach. Sie erfolgt auf Basis einer Sichtprüfung.

  • Schritt 10: Regelungseinrichtungen der Heizkörper

    In diesem Schritt werden die Heizkörperthermostate auf moderne energiesparende Technik geprüft und bewertet. Bei einer Fußbodenheizung werden die Raumregler überprüft.

1. Ölheizung

Nach wie vor ist die Ölheizung das Heizsystem Nr.1 in Deutschland. Gerade Haushalte, die über längere Zeit ihre Heiztechnik nicht modernisiert haben, verfügen über eine solche Heizanlage.

Der große Vorteil der Modernisierung mit neuer Brennkessel-Technik zeigt sich durch das immense Einsparpotenzial.

Eine Ölheizung besteht standardmäßig aus Öltank, Umwälzpumpe und Heizkessel mit Brenner. Der Vorteil einer Modernisierung mit einer neuen Ölheizung ist, dass man die aktuelle Heizungsstruktur beibehalten kann und nur den Heizkessel austauscht, plus ggf. kleinerer Modernisierungsarbeiten an Rohrleitungen und Heizkörpern. Beim Austausch des Heizkessels sollten Sie bei dem neuen Gerät darauf achten, dass es über die Brennwerttechnik verfügt. Wenn Sie Ihre alte Ölheizung gegen einen neuen Brennwertkessel tauschen, können Sie bis zu 30 % Energie sparen. Das Thema Umweltverschutz ist Ihnen wichtig? Obwohl Öl ein fossiler Brennstoff ist, können Sie mit der Wahl des Öls für Ihre Heizung auf Nachhaltigkeit und Umweltschutz setzen, indem Sie einen Brennwertkessel wählen, der emissionsfreies Bio-Heizöl verbrennt.

Die Anschaffungskosten eines Brennwertkessels liegen bei ca. 4.000 bis 8.000 € und schaffen in einem Standard-Einfamilienhaus, mit ca. 16.000 bis 20.000 kWh Jahresverbrauch, Einsparungen von 500 bis 800 € pro Jahr, sodass sich ein neuer Brennkessel nach spätestens 10 Jahren von selbst amortisiert hat. Bei der Berechnung der Kosten ist allerdings zu berücksichtigen, dass die Stiftung Warentest rät Brennwertkessel nach 15 Jahren auszutauschen.

2. Heizen mit erneuerbaren Energien

Es gibt mittlerweile einige Verfahren, um die Energie aus Luft, Wasser und Licht zur Beheizung des Eigenheimes zu nutzen. Besonders die Solarthermie erhält immer mehr Einzug in deutsche Haushalte. Sollte Ihr Eigenheim bereits energieeffizient gebaut oder modernisiert worden sein, können sie bis zu 80 % ihres Energiebedarfs mit Umweltwärme über eine Wärmepumpe decken.

Was jedoch zu beachten ist: Die Energiegewinnung aus erneuerbaren Energien agiert meist nur als Zusatzmodul zum bereits bestehenden Heizsystem, fährt dessen Gebrauch jedoch enorm herunter. Besonders effizient sind die Kosteneinsparungen für die Warmwassererzeugung. Eine Solaranlage auf dem Dach mit einer Kollektorfläche von 6 m² erreicht bereits eine Heizöleinsparungen von 50 bis 60 % bei der Warmwassererzeugung eines 4-Personenhaushalts (im Sommer sogar 100 %).

Für eine solche Solarthermiefläche liegt der Preis plus Montage bei ca. 5.000 €, die sich jedoch auch mit einer Kosteneinsparung von ca. 500 € pro Jahr nach 10 Jahren amortisiert. Für Wärmepumpenanlagen im Bereich der Geothermie (Wärme aus Grundwasser oder Boden) beginnt der Einstieg bei ca. 6.500 € und wächst häufig in den 5-stelligen Bereich. Hier dauert die Amortisierung der neuen Heizungsanlage in der Regel über 12 Jahre, jedoch heizt man dabei 100 % emissions- und CO2-frei, was gerade bei nachhaltiger Lebensweise immer beliebter wird.

Solaranlage - Heizen mit erneuerbaren Energien

Enorme Einsparung möglich

Mit einer Kollektorfläche von 6 m² auf dem Dach können 50—60 % Heizöleinsparungen bei der Warmwassererzeugung erzielt werden. Im Sommer sogar 100 %.

Was jedoch zu beachten ist: Die Energiegewinnung agiert meist nur als Zusatzmodul zum bereits bestehenden Heizsystem und fährt dessen Gebrauch jedoch enorm herunter. Besonders effizient sind die Kosteneinsparungen für die Warmwassererzeugung. Mit einer Kollektorfläche von 6 m² auf dem Dach erreichen Sie bereits 50 bis 60 % Heizöleinsparungen bei der Warmwassererzeugung eines 4-Personenhaushalts (im Sommer sogar 100 %).

Für eine solche Solarthermiefläche liegt der Preis plus Montage bei ca. 5.000 €, die sich jedoch auch mit einer Kosteneinsparung von ca. 500 € pro Jahr nach 10 Jahren amortisiert. Für Wärmepumpenanlagen im Bereich der Geothermie (Wärme aus Grundwasser oder Boden) beginnt der Einstieg bei ca. 6500 € und wächst häufig in den 5-stelligen Bereich. Hier dauert die Amortisierung in der Regel über 12 Jahre, jedoch heizt man dabei 100 % emissions- und CO₂-frei, was gerade bei nachhaltiger Lebensweise immer beliebter wird.

3. Heizen mit Holz

Der Fortschritt der Technik hat einige moderne Heizungsanlagen hervorgebracht, die ein effizientes Heizen mit Holz ermöglichen. Eine moderne zentrale Holzheizung versorgt ein ganzes Haus mit ausreichend Wärme für Heizung und Warmwasser – bei gleichem Komfort, wie ihn eine herkömmliche Zentralheizung bietet.

Es gibt dabei drei gängige Arten von Holzheizungen, unterschieden an der Form der Holz-Zufuhr: Holzpellets (zylinderförmige Kapseln die aus Restholz gepresst werden), Hackschnitzel (Restholz, das aber in der Regel nur gehäckselt und nicht gepresst wurde) und das klassische Scheitholz, wie man es vom Heizen des Kamins kennt.

Mit einer Holzheizung können Sie gegenüber einer herkömmlichen Ölheizung bis zu 40 % einsparen.

Zu den Kosten einer Holzheizung: Diese sind im Vergleich zu anderen Heizungsarten bei der Anschaffung hoch. Für ein Komplettpaket einer Pelletheizung – inklusive Montage aller Komponenten – kann man im Durchschnitt von Kosten von 16.000 bis 24.000 € für die neue Heizungsanlage ausgehen. Der springende Punkt einer Pelletheizung sind die langfristigen Ersparnisse, da man ca. 40 % Heizkosteneinsparungen erzielt gegenüber einer normalen Ölheizung. Gerade bei Häusern mit hohem Energieverbrauch/-bedarf amortisiert sich die Anschaffung einer Pelletheizung schon nach wenigen Jahren.

Wann sollte die Modernisierung der Heizungsanlage erfolgen?

Planen Sie den Einbau ihrer Heizungsanlage sehr sorgsam, gerade Frühling und Sommer eigenen sich besonders für die Modernisierung der Heizungsanlage, da der Heizbedarf in diesen Jahreszeiten – im Vergleich zum Rest des Jahres – gering ist. Bedenken Sie, dass während den Modernisierungsarbeiten an Ihrer Heizungsanlage kein Heizen möglich ist.

Fördergelder für eine Erneuerung der Heizungsanlage

Für jede der drei erläuterten Modernisierungsmaßnahmen der Heizungsanlage lassen sich Fördergelder beantragen. In Kombination mit einem Modernisierungskredit der Sparda-Bank lässt sich ein kluges, gefördertes Investment mit geringen Zinsen kombinieren.

Ölheizung, Heizen mit erneuerbaren Energien oder Holzheizung?

  • Fazit Ölheizung

    • Brennkesselaustausch lohnt sich besonders bei älteren Heizungen
    • Der Wechsel auf eine moderne Ölheizung kann bis zu 30 % Energieeinsparungen bewirken
    • Viele Brennkessel können emissionsfreies Bioöl verbrennen
    • Einsparungen von 500–800 € in einem durchschnittlichen Einfamilienhaus pro Jahr
    • Gute Fördermöglichkeiten: Beantragen Sie Fördergelder für die Modernisierung Ihrer Ölheizungsanlage.
    • Die Kosten für die Modernisierung der Heizungsanlage tragen sich häufig schon nach ca. 10 Jahren.
  • Fazit erneuerbare Energien

    • Eine Solaranlage mit einer Kollektorfläche von 6 m² erreicht eine Heizöleinsparungen von bis zu 50 bis 60 %.
    • Im Sommer sind durch die Unterstützung von erneuerbaren Energien sogar 100 % Heizöleinsparungen möglich.
    • Bis zu 80 % des Energiebedarfs können mit einer Wärmepumpe gedeckt werden, wenn das Eigenheim energieeffizient gebaut ist.
    • Solarthermie rechnet sich häufig schon nach 10 Jahren.
    • Wärmepumpenanlagen im Bereich der Geothermie rentieren sich häufig ab dem 12. Jahr.
    • Geothermie ist 100 % emissions- und CO2-frei
  • Fazit Holzheizung

    • Die Anschaffungskosten für eine Pelletheizung sind mit durchschnittlich 16.000 € bis 24.000 € hoch.
    • Mit einer Pelletheizung sparen Sie ca. 40 % der Heizkosten im Vergleich zu einer normalen Ölheizung.
    • Der Einbau einer Pelletheizung ist vorallem in Häusern mit besonders hohem Energiebedarf sinnvoll.

Tipp 2 Innenausbau zur Wertsteigerung der Immobilie

Durch die Verwendung hochwertiger Materialien im Innenraum lässt sich der Wert einer Immobilie deutlich steigern. Diese Maßnahme zur Wertsteigerung wird meist von Immobilienbesitzern unterschätzt, gerade dann, wenn das Objekt zur Vermietung genutzt wird. Dabei ist es besonders wichtig, bei dem Trend zur Steigerung der Energieeffizienz darauf zu achten, welche Materialien im Innenraum und bei der Dämmung des Gebäudes verbaut werden. Die Abdichtung der Wände, Böden und Dächer vermindert die Atmungsaktivität des Wohnraumes. Dämpfe von Farben, Kleb- und Verputz-Stoffen werden so komplett an den Wohnraum abgegeben und auch Feuchtigkeit kann sich in den Räumen besser einnisten. Daher raten wir, im Zuge eines Umbaus etwas mehr Geld in die Hand zu nehmen, und nicht an der Qualität der verwendeten Materialien zu sparen, auch zum Beispiel um Schimmel vorzubeugen.

Welches Material soll ich für den Innenausbau nutzen?

Immobilienbesitzer sollten bei der Materialauswahl für den Innenausbau genauer hinsehen und sich auf folgende Materialien konzentrieren:

  • Unbehandeltes Holz
  • Trockenbauplatten
    (diese binden Schadstoffe aus der Raumluft)
  • Emissionsarme Kleber
  • Putze und Farben aus Kalk oder Lehm
    (diese wirken feuchtigkeitsregulierend und entziehen bei vernüftigem Lüften Schimmel den Nährboden)

Alle diese naturnahen Materialien sorgen bei einem vollendeten Innenausbau langfristig für eine deutliche Verbesserung der Raumluft und tragen zu einem angenehmen Raumklima bei.

Gut zu wissen

Unbehandeltes Holz, Trockenbauplatten, emissionsarme Kleber sowie Putze und Farben aus Kalk oder Lehm sorgen für qualitativ bessere Raumluft.

Besonders beim Boden sollte man aufgrund des direkten Hautkontaktes auf unbehandeltes Parkett zurückgreifen oder — je nach Geschmack — auf Naturstein, der sich auch für die Auskleidung von Bädern oder sogar ganzen Räumen eignet.

Lohnt sich dieses Investment in Bezug auf den Verkehrswert einer Immobilie?

Abgesehen von der Erhöhung der eigenen Lebensqualität bzw. der des Mieters lohnt sich das Investment besonders im Bereich der Immobilienvermietung. Je nach Material steigert es nicht nur die Attraktivität des Objektes bei der Vermietung, sondern ebenfalls den Mietpreis. Die Nutzung von nachhaltigen Materialien beim Innenausbau rechtfertigt ca. eine Erhöhung der Kaltmiete von 0,50 € pro Quadratmeter.

unbehandeltes Parkett verlegen

Tipp 3 Fassadendämmung und Isolierung –
Mit einer energetische Sanierung den Wert einer Immobilie steigern

Die Rechnung für Investitionen in die eigene Immobilie zur Steigerung der Energieeffizienz ist relativ einfach. Sie investierten beispielsweise 10.000 € in neue Fenster und neue Türen, plus deren Rahmen und schaffen es damit, Ihre Nebenkosten um 30 % zu senken. Bei einem Haus mit 150 m² Wohnfläche sind das schnell über 100 €, die man jeden Monat durch eine energetische Sanierung einsparen kann. Lässt man sämtliche Förderungen außen vor, hat sich das Investment in die eigene Immobilie meist in weniger als 10 Jahren rentiert. Und nicht nur das: Energieeffiziente Objekte erreichen bis zu 10 % mehr Wert auf dem Immobilienmarkt, da bei Käufern oder Mietern Wohnungen oder Häuser mit geringen Nebenkosten deutlich beliebter sind.

Aufgepasst bei Modernisierungsmaßnahmen mit Fassadendämmung

Auch die Dämmung von Dach und Fassade kann zur Energieeffizienz einer Immobilie beitragen. Hierbei sollten Sie jedoch das Problem mit der Belüftung beachten, denn die Isolierung bzw. Dämmung der Fassade verringert die Atmungsaktivität und Luftzirkulation von Gebäuden. Daher wird mehrmaliges tägliches Lüften – am Besten sogenanntes Querlüften – mit einer Fassadendämmung zur Pflicht. Gerade in kalten Monaten erzeugt das Lüften einen höheren Energiebedarf zur Bewahrung der Raumtemperatur, aber es sollte bei isolierten Gebäuden unbedingt mehrmal täglich durchgeführt werden, um einer Schimmelbildung vorzubeugen.

Ihre Immobilie erreicht mit einem effizienteren Energieverbrauch bis zu 10 % mehr Wert.

Es gibt spezielle Lüftungssysteme für wärmeisolierte Häuser, diese erfordern jedoch jährliche Reinigung und Wartung, die im Jahr bis zu 1.000 € kosten kann und somit ihre Energieersparnis selbst wieder zunichtemacht. Nicht zu verachten ist auch der ästhetische Gesichtspunkt einer Fassadendämmung: Da die Wanddicke deutlich sichtbar ansteigt, bekommt das Haus oft einen „eingepackten“ Look, was auch nicht jedermanns Geschmack ist.

Bei der energetischen Sanierung von älteren Gebäuden raten wir daher lieber auf höhere Qualität bei der Modernisierung von Fenstern und Türen zu achten, da diese bei Immobilienobjekten mit einem Alter von über 30 Jahren meist den größten Hebel darstellen.

Tipp 4 Badsanierung – gerade bei Vermietungen sehr hilfreich

Ein saniertes Bad gilt als bekannteste Maßnahme zur Steigerung des Verkehrswerts einer Immobilie und dies war bereits lange vor der großen Welle des Energiesparens der Fall. Gerade im Bereich der Immobilienvermietung spielt das Badezimmer eine große Rolle und beeinflusst die Zahlungswilligkeit der Mieter beim Einzug. Diese Modernisierungsmaßnahme hat nicht nur mit qualitativer Verarbeitung zu tun, sondern auch mit „Wohlfühlen“, also einem emotionalen Faktor. In keinem anderen Raum ist uns Hygiene und Sauberkeit so wichtig. Daher wird diesem Ort viel Bedeutung zuteil.

Badsanierung als Investition in die Immobilie

Auch hier raten wir, möglichst strukturiert an die Sache heranzugehen. Das heißt: Planen Sie Kosten und Durchführung ausführlich. Eine Badsanierung kann einige Wochen dauern und verschafft — wenn das Objekt bewohnt ist — einige Unannehmlichkeiten. Ebenfalls sollten sämtliche Kosten vorab kalkuliert und diverse Angebote von Fliesenlegern eingeholt werden.

Gut zu wissen

Gerade im Bereich der Immobilienvermietung spielt das Badezimmer eine große Rolle und beeinflusst die Zahlungswilligkeit der Mieter beim Einzug.

Auch hier empfehlen wir dringend langfristig zu denken und ein Badezimmer möglichst barrierefrei zu planen. Das bedeutet im Speziellen eine ebenerdige Duschkabine und eine Badewanne mit vorteilhaftem Einstieg. Darüber hinaus gibt es energie- und wassersparende Kniffe, wie z. B. energiesparende Beleuchtung und wassersparende Hähne.

Kosten

Eine Standard Badsanierung ist bereits mit ungefähr 5.000 € Budget durchzuführen, jedoch ist man mit qualitativ hochwertigen Materialien und Armaturen schnell bei über 8.000 € angelangt. Geld sparen lässt sich hier auch mit viel Eigenleistung, wenn man das entsprechende handwerkliche Geschick mitbringt. Jedoch sollten Sie die Installation von neuen Heizkörpern sowie das Verlegen der Fliesen (und Kacheln) dem Fachmann überlassen. Gerade wenn es ums Verfugen geht, können kleine Fehler große Kosten zur Folge haben.

Design

Man sollte darauf achten, das Badezimmer möglichst „zeitlos“ zu gestalten. Das heißt möglichst neutrale Farben zu verwenden, im Normalfall weiß oder ein helles Beige. Wem dies zu langweilig ist, der kann beispielsweise Holz mit einarbeiten oder einfach in Form von Möbeln kombinieren.

Tipp 5 Wohnraumschaffung erweitert Wohnfläche

Weiteren Wohnraum zu schaffen ist im Verhältnis zu den vorherig erläuterten Modernisierungsmaßnahmen die kostspieligste. Jedoch ist auch hier die Steigerung des Verkehrswerts einer Immobilie relativ einfach zu errechnen. Gerade in Ballungszentren oder beliebten Gegenden erzielt man hohe Verkaufspreise pro Quadratmeter, daher lohnt sich speziell dort ein solcher Umbau. Man rechnet ca. 1.000 € Kosten pro Quadratmeter für die Schaffung komplett neuen Wohnraumes.

Baut man also 30 m² an ein vorhandenes Einfamilienhaus an, entstehen ca. 30.000 € Kosten. Wohnt man in einer beliebten Gegend, wo der Quadratmeterpreis (Wohnfläche) über 2.000 € liegt, ist die Rechnung der Wertsteigerung ziemlich einfach. Die Erweiterung des Wohnraums lohnt sich vor allem in beliebten Gegenden oder Ballungszentren. Jedoch sollte man immer beachten, inwieweit man das Grundstück bebaut und man auch die Optik des Hauses nicht negativ beeinflusst. Ähnliche Preise gelten bei einer Geschossaufstockung.

Es muss nicht immer ein Neubau/Anbau sein. Viele Immobilienbesitzer setzen z. B. auf die Anhebung eines Dachsstuhles, um aus Nutzfläche Wohnfläche zu kreieren, oder minimieren die Dachschrägen durch den Einbau von Dachgauben. Besonders in Städten werden immer mehr Dächer um Dachterrassen (Flachdach sowie Satteldach) erweitert, da dies enorm die Attraktivität und somit auch den Wert des Objektes steigert.

Anlieferung einer neuen Dachgaube

Einen guten Überblick über effiziente Modernisierungsmaßnahmen bietet außerdem der Sparda-Modernisierungs-Konfigurator. Er hilft Ihnen, mit wenigen Klicks das Sparpotenzial Ihrer Immobilie zu ermitteln.

Sparda-Modernisierungs-Konfigurator Mit wenigen Klicks das Sparpotenzial Ihrer Immobilie ermitteln. Konfigurator starten

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